三四线楼市，将走向何方？ 供应过剩与人口流失挑战

摘要： 三四线楼市未来将何去何从？9月末的新政以来，一线城市有所回暖，企稳的目标基本达到；二线城市分化严重，少数强二线城市跟上了...

三四线楼市未来将何去何从？9月末的新政以来，一线城市有所回暖，企稳的目标基本达到；二线城市分化严重，少数强二线城市跟上了一线的脚步，但大部分二线城市仍在观望；三四线城市则普遍偏冷。特朗普当选后，形势又发生变化：美联储降息空间减少，股市波动性加大，购房者观望情绪上升，市场在等待新一轮增量政策出台。预计这些政策要到明年全国两会之后才会陆续推出。

讨论三四线城市楼市的未来时，需关注两个标准：城市的级别和资金总量。直辖市、省会城市、计划单列市通常被视作二线或以上，而普通地级市则多为三线或四线。靠近一线城市的普通地级市机会更多，如廊坊、惠州、中山等。资金总量是衡量城市综合实力的重要指标，它反映了历年创造和吸引财富的总积累，比GDP更真实可靠。例如，北京的资金总量25.4万亿，位居全国第一，严格意义上的一线城市包括北京、上海、香港和深圳。广州资金总量8.8万亿，远不及一线城市第一名的一半，因此其一线城市地位备受质疑。按照“一半原则”，普通地级市（非省会）需达到1.5万亿以上才能算二线，超过2.5万亿才能算中二线，超过4万亿才能算强二线。资金总量低于1.5万亿但高于0.75万亿的算强三线，低于0.75万亿但高于0.5万亿的算普通三线，低于0.5万亿的算四线。

结论是，大部分三四线城市的不动产未来投资价值不高，金融属性基本消失。原因在于供应量大，人口增量少，很多地方甚至出现人口流失。数据显示，过去五年全国幼儿园“在园幼儿”人数下降了12.1%，主要是由于出生率下降。新出生人口数量在过去两年跌破了1000万，总人口也出现了下降。具体到各省市，广东、江苏、浙江等地的情况显示，只有少数城市的人口增长，多数城市人口减少。这导致许多三四线城市的房屋难以出售，新房去化周期超过60个月，有的甚至达到100个月。本地居民家庭拥有大量房产，加上外来人口少，房屋出租困难，资产长期冻结。一旦开征房地产税，可能会引发价格急跌。

实际上，这种现象并非坏事，反而为年轻一代提供了缓冲空间。当大城市生活压力过大时，三四线城市可以成为他们的去处。这些地区的房价长期不涨，如同一个巨大的湿地，孕育着小企业、新生儿和养老需求，让这个快速发展的国家有喘息的机会。从投资角度看，选择钱多、级别高的大城市核心区购房是明智之举。若无此能力，则应合理配置家庭资产，增加金融资产占比，如美元、黄金、ETF基金、银行理财、保险等。