专家：建议下调公积金贷款利率 促公积金贷款普惠性

摘要： 随着2025年的临近，部分存量公积金贷款利率将进行调整。今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款...

随着2025年的临近，部分存量公积金贷款利率将进行调整。今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款利率从3.1%下调至2.85%。

今年以来，商业银行房贷利率下降较快，一度出现公积金贷款利率和商贷利率倒挂的情况。业内人士建议，公积金贷款利率应尽快调整，更好地发挥其普惠性。上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛指出，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。

根据中国人民银行的通知，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。

以首套房为例，2024年5月18日前已发放的5年以上首套个人住房公积金贷款利率为3.1%，将自2025年1月1日起执行新利率2.85%。商业性个人住房贷款利率方面，LPR下调叠加银行下调房贷利率加点幅度，导致商业性个人住房贷款利率显著下降。部分城市出现了商业性个人住房贷款利率低于公积金贷款利率的情况。

招联首席研究员董希淼指出，在广州、东莞等城市，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%，原来已经签定合同的贷款实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。这主要是由于相关部门考虑不周，政策调整用力过猛，过低利率不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。

董希淼进一步表示，浮动利率的房贷，其利率是在LPR基础上加点而来。对于新增房贷而言，LPR下降不意味着房贷利率同幅度下降，加点部分银行可以适时适度调整。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率与公积金贷款利率保持适度利差，仍然处于历史低位。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势有所好转，商贷利率进一步下调的可能性减小。甚至部分地区已主动将商贷利率适度上调，以缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。这种现象较此前已有所缓解。

在董希淼看来，公积金贷款具有较强的政策性，在商业性个人住房贷款利率大幅度下降的情况下，公积金贷款利率应尽快进行调整，保持与商业性个人住房贷款利率的适当利差，更好地发挥公积金贷款的普惠性。

任涛认为，部分地区选择上调商业性个人住房贷款利率而非下调住房公积金贷款利率的做法实际上是本末倒置。当利率降至下限附近时，应该选择降低下限，而非保持下限不变。通过下调住房公积金贷款利率的方式，可以降低购房者的成本，且对商业银行无实质性影响。

任涛补充道，自2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次、累计下调幅度达125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次、累计下调幅度仅44BP。因此，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。当前地产金融政策、地产税收政策基本均已出炉，但市场反应并不积极，亟需更大力度的政策来挽救困局。大幅下调住房公积金贷款能够在一定程度上弥补接下来的政策真空期。

不过，严跃进分析，虽然下调利率有助于普通民众购房，但目前公积金贷款的额度和使用限制正在放松。在公积金贷款利率方面，目前尚无明显迹象表明会进一步下调。提高贷款额度本身可以让更多人享受公积金的优惠利率，但短期内利率进一步下调的可能性不大。目前的银行金融政策整体较为宽松，主要是以现有政策为主进行消化。